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☆民间资本"炒房"转向难,房地产"绑架"中国经济

 

    中国被誉为“全球私人财富增速最快国家”。自从房地产商品化以来,民间资本过度流入实体房地产领域,造成房价上涨压力过大。为此,官方收紧银根、重典调控楼市。

  业内人士形容当下的房地产领域已“置身于刺骨的寒风中”。随着住宅投资日渐饱和,民间资本逐渐以“短期放贷-房地产投资”的模式,转向商业地产供应端。 

  房地产调控之前,传统民间资本投资房地产主要在需求端,即直接购买已开发的房地产物业,如住宅、写字楼和商铺等。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大,其投资形式逐步从需求端转向供应端,如投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。

  近几年,房价持续上涨,房地产业成为民间资本投资的主要选择之一。

  日前,由住建部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组,发布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。该课题组测算,山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元,今后规模还将增长。

  报告显示,资本市场、房地产和资源类产业是民间资本关注的重要领域。而近几年,由于房价持续上涨,房地产业成为民间资本投资的主要选择之一。从投资类型看,有温州的投机获利型、有山西的投资保值型、有鄂尔多斯的购房储蓄型等。

  过去,山西、陕北、鄂尔多斯民间资本普遍选择以“单打独斗”的方式投资普通住宅,尤其是鄂尔多斯资本绝大部分在内部运行,不会流到其他省份,资金运用基本也呈现粗放式发展态势。

  而温州民间资本涉足房地产可谓“北上南下,西进东拓”,形成了合作抱团购房炒房的投资机制。据悉,温州人通过合作抱团购房的方式,形成了利益共享、风险共担、信息共用的合作机制。“亲朋好友联合,少则两三人,多则几十人,合作购买多套房产,产权也多为共有形式,参与者按入股比例或房屋套数分享房产增值收益。”报告称,独特的资金运作模式。使得温州民间投资在房地产的投资具有极高的效率。

  温州商会八成会员抛售一线城市住宅

  在投资渠道有限、持续负利率的环境下,房地产仍是民间投资高度关注的领域。但民间资本投资房地产的一个趋势是,逐步从需求端转向供应端。

  温州总商会对4万会员进行的2011年地产投资调查显示,八成会员表示已经放弃一线城市的住宅投资,准备转向商业地产。

  鄂尔多斯房管局统计报告称,鄂尔多斯90.5%购房者是鄂尔多斯户籍,9.5%购房者来自陕西;住宅市场目前已接近饱和,居民拥有二套房以上占70%,无房户仅占百分之三点多。在住宅市场基本饱和、且受政策调控影响发展乏力的状况下,“商办市场”成为鄂尔多斯民间资金追捧的下一个热点。

  “如果说几年前我们投了一、二线城市的住宅,年投资回报率一般能达到15%,调控后呢?年回报率绝不会超过5%!”担任上述课题研究组长之一的高和投资董事长苏鑫称。他表示,原因在于没有了投资杠杆,而房地产税收又相应提高。

  以国外经验来看,普通住宅是没有投资属性的,美国普通住宅被视为“消费品”。如果扣除通胀因素影响,在百年时间内,房价平均复合成长率仅为0.6%。

  另外,民间资本投资房地产所呈现的另一种趋势是,逐步从需求端转向供应端。住建部政策研究中心秦虹分析称,房地产调控之前,传统民间资本投资房地产主要在需求端。而目前的投资形式逐步从需求端转向供应端,如投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。

  民间资本并未“撤军”房地产市场

  温州民间资本一直被认为是国内民资的“风向标”。此前有报道称,房地产调控之下,温州民间资本大量退出房地产业。事实并非如此。

  《民间资本与房地产业发展研究报告》显示,由于中小民营企业很难通过一般金融渠道融资,由此催生了大量小额贷款公司、典当行、担保公司、地下钱庄等民间金融机构。

  在温州、鄂尔多斯、陕北等地,民间借贷市场异常发达。例如鄂尔多斯已经达到全民放贷的地步,月利率高达2%-5%。通过民间借贷将零散的民间资金聚拢,再投入到房地产等高利润行业,民间资本不断被放大。

  据中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示,今年第二季度,选择“民间借贷”的储户占24.5%,从调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。据了解,2009年起,“房地产投资”一直居于首位,“民间借贷”则长期位居次席。今年以来持续的楼市调控及银行银根缩紧,令情况在第二季度开始起了变化。

  民间资本真的在房地产最需要资金的时候选择了“撤军”?事实并非如此。随着银根收紧,民间资本转为通过“短期放贷”填补地产商的资金缺口。

  在楼市调控的背景下,房地产开发企业自筹资金比重明显加大。国家统计局公布的数据显示,2009年,房地产开发企业自筹资金为17906亿元,较上年增长16.9%;2010年则提高为26705亿元,增长48.8%;今年前五个月,自筹资金已经达到了12486亿元,与去年同期相比提高了30.9%。

  在信贷资金持续收紧的情况下,房地产开发商不得不寻找其他的直接融资方式,并力求方便的融资渠道。迅速增加的自筹资金从何处而来,民间短期借贷就是一个最好的选择。门槛低、手续方便、资金量大的特点,让房地产开发企业更青睐于民间短期借贷。

  中国人民银行温州市中心支行在7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》中称,温州民间借贷市场规模约1100亿元,其中20%被用于房产投资或集资炒房。据统计,到2010年,温州市百强企业中有50家涉足房地产。

  “温州的民间资本并没有大量退出房地产,一些投资客把手中的房产销售掉一点,是因为自身的资金链比较紧张,并不是因为对房地产没有信心。”温州管理科学研究院院长、温州中小企业发展促进会会长周德文在接受记者采访时说。

  地产商急于寻求新融资渠道

  尽管地产商直接从银行融资的比重急剧下降,房地产开发商对银行资金的依赖度确有下降,但民间资本在填补资金缺口的过程中,仍离不开银行这一环节。

  央行最新报告分析了温州民间借贷的资金来源,其中来自银行信贷间接流入的资金占10%,其规模超过百亿。

  有学者称,温州民间资本十分注重变现能力,最乐于运用金融杠杆。例如,将已购买的物业通过银行抵押取得贷款,融出资金进行短期放贷或直接用于地产开发,在获取利润后进行再投资,将“死钱”变成“活钱”,不断放大投资能力。在这个过程中,土地抵押、项目开发贷款、在建工程抵押贷款等都是反复利用银行金融杠杆获得银行资金。

  高和投资董事长苏鑫表示,中国房地产中直接融资不足10%,80%以上资金来自银行,使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统,一旦出现问题,就会牵扯整个社会经济。

  银根不断紧缩,增加了房地产企业从信贷市场融资的难度。在这种情况下,地产商急于寻求新的融资渠道,弥补资金缺口。

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